Vérifié le 19 août 2026. Les références juridiques citées ici sont celles des textes eux-mêmes. Cette page décrit un cadre général et ne remplace pas l'avis d'un avocat inscrit en Tunisie, indispensable avant tout engagement : un achat immobilier engage un patrimoine et se répare mal.
Nous ne publions pas de prix au mètre carré : aucune source publique ne les établit de façon fiable en Tunisie, et les fourchettes qui circulent sortent d'annonces de vendeurs. Les loyers ci-dessous, eux, sont relevés et datés.
Un étranger peut-il acheter en Tunisie ?
Oui pour un logement, non pour une terre agricole, et jamais sans autorisation préalable. C'est la réponse courte, et elle tient en trois textes que la plupart des articles français sur le sujet ne citent pas.
L'acquisition d'un immeuble par une personne de nationalité étrangère est soumise à l'autorisation du gouverneur du lieu où se trouve le bien. Cette autorisation est préalable, et son absence n'est pas une irrégularité de forme : elle emporte la nullité absolue de la vente, que le juge comme l'administration peuvent relever.
| Texte | Ce qu'il pose |
|---|---|
| Décret du 4 juin 1957 | Soumet les opérations immobilières à l'autorisation du gouverneur. |
| Loi du 8 août 1961 | Étend l'obligation à l'ensemble des immeubles, y compris bâtis, résidentiels, commerciaux et touristiques. |
| Loi n° 64-5 du 12 mai 1964 | Réserve la propriété des terres à vocation agricole aux personnes physiques de nationalité tunisienne et aux sociétés coopératives. |
| Décret-loi n° 77-4 du 21 septembre 1977 | Dispense de l'autorisation les transactions entre Tunisiens. L'obligation demeure dès qu'une partie est étrangère. |
| Loi n° 2005-40 | Dispense d'autorisation l'acquisition ou la location de terrains et locaux en zone industrielle, et de terrains en zone touristique, pour réaliser un projet économique. |
Des conventions bilatérales dispensent par ailleurs certains ressortissants de cette autorisation. Elles ne concernent pas les ressortissants français.
Ce qui reste fermé
Les terres à vocation agricole. La loi de 1964 réserve leur propriété aux personnes physiques de nationalité tunisienne et aux sociétés coopératives. Aucune autorisation ne lève cette interdiction, et le montage qui consiste à acheter par personne interposée expose à la nullité et à la perte du bien.
La nuance qui compte : ce classement dépend de la vocation du terrain, pas de son apparence. Un terrain planté d'oliviers en périphérie de ville peut être constructible, et un terrain nu en bord de route peut rester agricole. Cela se vérifie au plan d'aménagement de la commune, avant la promesse.
Louer d'abord : les loyers relevés
Commencez par louer. C'est vrai partout, et davantage ici où l'achat suppose une autorisation dont le délai n'est pas maîtrisable. Voici les loyers médians relevés le 19 août 2026sur les annonces de location d'un portail immobilier tunisien, sur 1 124 annonces retenues après exclusion des villas, maisons individuelles, locaux professionnels et locations saisonnières.
| Zone | S+1 | S+2 | S+3 |
|---|---|---|---|
| Les Berges du Lac | 2050 DT606 € | 2800 DT828 € | 4000 DT1183 € |
| La Marsa | 1800 DT532 € | 2600 DT769 € | 3500 DT1035 € |
| Tunis, hors Lac | 1300 DT384 € | 1500 DT444 € | 2500 DT739 € |
| Sousse | 1100 DT325 € | 1550 DT458 € | 1450 DT429 € |
| Monastir | 1050 DT310 € | 1225 DT362 € | 1000 DT296 € |
| Hammamet | 1000 DT296 € | 1500 DT444 € | 1500 DT444 € |
| Nabeul | 950 DT281 € | 1400 DT414 € | 1600 DT473 € |
| Sfax | échantillon trop faible | 850 DT251 € | 715 DT211 € |
Médianes des loyers demandés, converties au cours de la Banque centrale de Tunisie du 17 août 2026, 1 € = 3,3821 dinars. Ce sont des prix affichés sur le marché des annonces, majoritairement meublés : le marché de gré à gré, celui des baux à l'année entre particuliers, se situe nettement en dessous. Le détail par poste de budget est dans notre coût de la vie en Tunisie.
Sur le bail lui-même, trois usages à connaître. Le dépôt de garantie se négocie et se paie souvent en plusieurs mois d'avance, ce qui pèse à l'arrivée. Le contrat gagne à être enregistré auprès de la recette des finances : cela lui donne date certaine et sert de justificatif de domicile dans les dossiers administratifs. Et le logement meublé domine largement l'offre visible, quand le marché des baux vides à l'année se traite surtout de bouche à oreille, à des prix bien inférieurs.
Où se loger, concrètement
Le Grand Tunis concentre l'essentiel de la demande étrangère sur un axe nord : Les Berges du Lac pour les logements récents et les bureaux, La Marsa et Gammarth pour la vie de bord de mer et la proximité des établissements scolaires français, Carthage et Sidi Bou Saïd pour un cadre plus rare et plus cher. Le reste de la capitale se loue nettement moins, au prix d'un temps de trajet qui devient vite le vrai sujet.
Sur la côte, la logique change : à Hammamet, à Sousse ou à Djerba, le marché est en partie saisonnier, et un même appartement se loue au mois en été et à l'année le reste du temps. Un bail signé en septembre s'obtient à des conditions sans rapport avec celui qu'on cherche en juin. Les villes elles-mêmes sont décrites dans notre guide de l'installation.
Les étapes d'un achat, dans l'ordre
1. Faire vérifier le titre foncier
À la Conservation foncière : le bien doit être immatriculé, identifié et libre de litige. C'est l'étape qui écarte la majorité des mauvaises affaires, et elle vient avant toute promesse.
2. Signer une promesse conditionnée
La promesse doit être expressément suspendue à l'obtention de l'autorisation. Sans cette clause, vous vous engagez sur un acte que l'administration peut rendre impossible.
3. Déposer la demande au gouvernorat
Le dossier est instruit par le gouvernorat du lieu du bien. Comptez en mois, pas en semaines, et prévoyez une promesse dont le délai le supporte.
4. Transférer les fonds par le circuit bancaire
Le prix doit être payé en devises importées et tracées, sur un compte ouvert en Tunisie. C'est cette traçabilité qui conditionne le rapatriement du produit d'une revente future.
5. Signer l'acte et le publier
Acte définitif une fois l'autorisation obtenue, puis enregistrement et inscription à la Conservation foncière. Tant que l'inscription n'est pas faite, la propriété n'est pas opposable.
Les quatre pièges
Le bien non immatriculé
Une part du parc ancien n'a pas de titre foncier mais des actes de possession. Un étranger n'a aucun intérêt à s'y aventurer : la preuve de propriété y est fragile et l'autorisation quasi impossible à instruire.
Le paiement en dinars locaux
Payer avec des dinars issus de conversions non tracées revient à s'interdire de faire ressortir un jour l'argent de la revente. Le dinar n'est pas convertible et ne sort pas du pays.
La promesse sans condition suspensive
Signer sans conditionner l'acte à l'autorisation, c'est risquer de perdre son acompte quand l'administration refuse ou tarde.
Le terrain agricole déguisé
Un terrain vendu comme constructible peut rester classé agricole au plan d'aménagement. La vocation du terrain se vérifie auprès de la commune, pas auprès du vendeur.
Le point devises, à traiter avant l'achat
Le dinar n'est pas librement convertible et ne sort pas du pays. La conséquence pratique est lourde : seul un achat financé par des devises importées et documentées ouvre la possibilité de transférer un jour le produit de la revente. Un bien payé avec des dinars accumulés sur place, même honnêtement, se revend en dinars qui resteront en Tunisie. Le fonctionnement des comptes en devises est détaillé sur notre page fiscalité de la retraite, et les règles de change courantes sur monnaie et dinar.
Deux prolongements utiles : carte de séjour pour le titre de séjour qu'un bail ne remplace pas, et maison de retraite si le projet concerne un parent âgé plutôt que vous.
Questions fréquentes
Un étranger peut-il acheter un bien immobilier en Tunisie ?
Combien de temps prend l'autorisation du gouverneur en Tunisie ?
Que risque-t-on à acheter en Tunisie sans l'autorisation du gouverneur ?
Faut-il un notaire ou un avocat pour acheter en Tunisie ?
Peut-on récupérer son argent en cas de revente d'un bien en Tunisie ?
Sources : décret du 4 juin 1957 relatif aux opérations immobilières ; loi du 8 août 1961 ; loi n° 64-5 du 12 mai 1964 relative à la propriété agricole en Tunisie ; décret-loi n° 77-4 du 21 septembre 1977 ; loi n° 2005-40. Loyers relevés le 19 août 2026. Cette page n'est pas une consultation juridique.