Les quartiers
Les quartiers de La Marsa : lequel choisir ?
La Marsa n'est pas un bloc. Entre le centre de Marsa Plage, les résidences de Marsa Cube et les villas de Gammarth, le loyer, le bruit et le besoin d'une voiture changent du tout au tout. Les cinq secteurs qui reviennent dans toutes les recherches, du plus urbain au plus excentré :
01 · Le cœur animé
Marsa Plage, le centre à pied
C'est la Marsa des cartes postales : la plage, la corniche, la place du Saf-Saf et son café, le centre commercial Zéphyr et le terminus du TGM. Tout se fait à pied, la boulangerie, le marché, le café du matin et le train pour Tunis.
L'été change le quartier. Le Saf-Saf devient le point de ralliement de tout le Grand Tunis, la corniche se remplit le soir et le stationnement devient un sport. Les appartements donnant sur la mer se louent plus cher, et ceux qui donnent sur les rues du centre sont plus bruyants qu'on ne l'imagine à la visite en octobre.
- Pour qui :
- Célibataires, couples, retraités sans voiture qui veulent tout à pied et le train à la porte.
- Logement type :
- Appartements en immeuble, du S+1 au S+3, peu de jardins.
- À savoir :
- Foule et bruit de juin à septembre. Visitez un soir de juillet avant de signer.
02 · Le plus demandé
Marsa Cube, le résidentiel des familles
En retrait de la plage, Marsa Cube concentre les résidences récentes, souvent avec gardien, ascenseur et parking en sous-sol. C'est là que cherchent beaucoup de familles qui arrivent pour le lycée Gustave-Flaubert : le quartier est calme, proche des commerces, et le stock d'appartements familiaux y est le plus fourni.
Les biens les plus demandés à La Marsa font entre 90 et 130 m², selon le baromètre locatif de Mubawab. C'est exactement le produit de Marsa Cube, ce qui explique qu'un bon trois-pièces y parte en quelques jours.
- Pour qui :
- Familles avec enfants scolarisés au réseau français, actifs qui travaillent au Lac ou à Tunis.
- Logement type :
- S+2 et S+3 en résidence récente, souvent meublés pour la clientèle expatriée.
- À savoir :
- La mer n'est plus à pied pour tout le monde, et la voiture devient utile.
03 · Le calme
Sidi Abdelaziz, les villas près du centre
Le quartier porte le nom du saint patron de la ville, dont la zaouïa, la mosquée et le cimetière donnent son repère au secteur. On y trouve surtout des villas avec jardin dans des rues tranquilles, à quelques minutes du centre de Marsa Plage.
Les annonces y sont rares et presque toujours en « prix sur demande ». Aucun relevé public ne donne un loyer médian de villa à La Marsa, et nous ne publierons pas de chiffre inventé : comptez nettement au-dessus d'un S+3, et négociez sur pièces (état de la toiture, de l'étanchéité, du chauffage).
- Pour qui :
- Familles qui veulent un jardin, longs séjours avec un budget logement confortable.
- Logement type :
- Villas et étages de villa, rarement des immeubles.
- À savoir :
- Offre très réduite, beaucoup de biens se louent par le bouche-à-oreille.
04 · Le haut de gamme
Gammarth, la mer et la forêt au nord
Gammarth est un arrondissement de la commune de La Marsa, mais c'est un autre monde. En bas, la zone touristique aligne hôtels, centres de thalasso et restaurants en bord de mer. En haut, Gammarth Supérieur et le cap Gammarth regroupent résidences de standing et villas avec vue sur le golfe, entre la forêt de Gammarth et le golf. On y trouve aussi le cimetière militaire français.
Les loyers suivent. Un appartement meublé de 120 m² avec deux chambres et vue mer au cap Gammarth était annoncé à 4 240 DT par mois sur expat.com le 15 octobre 2026, soit environ 1 254 €. C'est une annonce, pas une moyenne, mais elle donne l'ordre de grandeur du segment.
- Pour qui :
- Couples et cadres en contrat expatrié, amateurs de calme et de mer, propriétaires de voiture.
- Logement type :
- Résidences sécurisées avec piscine, villas, beaucoup de meublé.
- À savoir :
- La voiture est indispensable, et la vie de quartier hors saison est faible.
05 · Hors de La Marsa
Les Berges du Lac, l'alternative à côté
Les Berges du Lac ne font pas partie de La Marsa, mais tous ceux qui cherchent à La Marsa finissent par y faire une visite. C'est le quartier d'affaires du Grand Tunis, sur la rive nord du lac de Tunis : immeubles récents, sièges de banques et d'entreprises, ambassade des États-Unis, et une promenade au bord du lac.
C'est aussi le secteur le plus cher du pays dans notre relevé : 2 050 DT pour un S+1 et 4 000 DT pour un S+3 en médiane. Les Berges du Lac 2, plus récentes, se négocient moins cher selon Mubawab (2 090 DT pour un S+2 au premier semestre 2025). Pour qui travaille au Lac, c'est le choix le plus court en trajet.
- Pour qui :
- Actifs qui travaillent au Lac, amateurs de logements neufs et de parkings.
- Logement type :
- Appartements récents en résidence, du studio au S+4.
- À savoir :
- Pas de plage, moins de vie de quartier qu'à La Marsa le soir et le week-end.
Les autres noms que vous verrez dans les annonces. Marsa Ville et Marsa Corniche prolongent le centre, Marsa Saada, Marsa les Pins et Marsa Résidence sont des secteurs résidentiels, Sidi Daoud accueille le centre commercial Carrefour, et Cité Er-Riadh forme le quatrième arrondissement de la commune, avec La Marsa, Gammarth et Sidi Daoud. Juste au sud commence Sidi Bou Saïd : notre page Sidi Bou Saïd montre à quoi ressemble le village voisin.
Logement
Combien coûte un loyer à La Marsa ?
Sur notre relevé d'annonces du 19 août 2026, le loyer médian à La Marsa est de 1 800 DT pour un S+1, 2 600 DT pour un S+2 et 3 500 DT pour un S+3, soit 532, 769 et 1 035 euros au cours BCT du 17 août 2026. Seules Les Berges du Lac font plus cher dans le Grand Tunis. Le S+2 coûte 1 100 DT de plus qu'à Tunis hors Lac, et 1 100 DT de plus qu'à Hammamet.
La tendance ne joue pas pour le locataire. Le baromètre de Mubawab donnait La Marsa à 1 880, 2 410 et 3 030 DT au second semestre 2024, en hausse de 6 %, 9 % et 12 % en six mois, et la classait au deuxième rang des secteurs les plus recherchés du Grand Tunis au premier semestre 2025, avec 7,5 % des recherches, juste derrière Les Jardins de Carthage. Plus le logement est grand, plus il a pris : c'est le S+3 familial qui manque.
Aucune source publique ne donne de loyer par sous-quartier ni de loyer médian de villa. Retenez l'ordre : Marsa Plage et Marsa Cube autour de la médiane, Sidi Abdelaziz et Gammarth au-dessus. Pour le bail, la caution, l'enregistrement et les pièges des annonces, tout est dans notre page se loger en Tunisie.
Une famille avec un enfant en primaire dans un S+2 à La Marsa engage environ 3 794 DT par mois pour le seul loyer et l'école française avec cantine, soit 1 122euros, avant de manger, de rouler et de s'assurer. Le reste du budget est détaillé dans notre page coût de la vie en Tunisie.
| Secteur | S+1 | S+2 | S+3 |
|---|---|---|---|
| Les Berges du Lac | 2 050 DT | 2 800 DT | 4 000 DT |
| La Marsa | 1 800 DT | 2 600 DT | 3 500 DT |
| Les Berges du Lac 2* | 1 590 DT | 2 090 DT | 2 740 DT |
| Les Jardins de Carthage* | 1 530 DT | 1 970 DT | 2 350 DT |
| Tunis, hors Lac | 1 300 DT | 1 500 DT | 2 500 DT |
| La Soukra* | 1 240 DT | 1 460 DT | 1 720 DT |
| Hammamet | 1 000 DT | 1 500 DT | 1 500 DT |
Médianes de notre relevé d'annonces du 19 août 2026, hors villas et locations saisonnières. * Baromètre locatif Mubawab, premier semestre 2025. Ce sont des loyers demandés, pas des baux signés : la négociation se fait sur ces montants.
Scolarité
Écoles françaises : Flaubert, Paul-Verlaine et ce qu'elles coûtent
C'est la raison numéro un de l'installation à La Marsa pour une famille française. Le lycée Gustave-Flaubert et l'école Paul-Verlaine forment l'Établissement régional de La Marsa (ERLM), un établissement de l'AEFE en gestion directe, homologué par l'Éducation nationale. L'enseignement est celui de France, les diplômes aussi.
École Paul-Verlaine
Maternelle (petite, moyenne et grande section) et élémentaire, du CP au CM2. Adresse : 16, rue Othman El Kaak, 2078 La Marsa. Téléphone +216 31 355 600, inscriptions au +216 31 355 607.
Lycée Gustave-Flaubert
Collège et lycée, jusqu'au brevet et au baccalauréat. Même adresse que l'école, 16, rue Othman El Kaak, même standard au +216 31 355 600. Inscriptions et paiements passent par le portail Skolengo de l'ERLM.
| Nationalité de l'élève | Maternelle et élémentaire | Collège et lycée |
|---|---|---|
| Élève français | 12 107 DT(3 580 €) | 13 213 DT(3 907 €) |
| Élève tunisien | 14 147 DT(4 183 €) | 15 264 DT(4 513 €) |
| Autre nationalité | 23 606 DT(6 980 €) | 25 761 DT(7 617 €) |
Source : AEFE, décision n° 2026_0366 fixant les droits de scolarité de La Marsa pour 2026-2027, en vigueur au 1er septembre 2026. « Élève tunisien » et « autre nationalité » correspondent aux catégories « nationaux » et « tiers » de l'AEFE. Conversion au cours BCT du 17 août 2026.
Ce qui s'ajoute aux droits annuels
- Droits de première inscription : 1 000 DT en maternelle pour tous, 5 000 DT (1 478€) de l'élémentaire au lycée pour un élève français ou tunisien, 7 000 DT pour les autres nationalités. Ils ne sont pas remboursés, sauf désistement avant la rentrée.
- Demi-pension : 2 224 DT par an (658 €), ou 1 966 DT en forfait réduit en maternelle et en élémentaire.
- Examens: 250 DT pour le brevet, 310 DT pour les épreuves anticipées, 420 DT pour le bac, et 130 DT pour un test d'entrée.
La première année, en vrai
- Enfant français en élémentaire, avec cantine
- 19 331 DT
- Puis chaque année suivante
- 14 331 DT
- Collégien ou lycéen français, première année
- 20 437 DT
Soit 5 716 € et 6 043€ la première année. Calcul à partir du barème 2026-2027, hors frais d'examen et fournitures.
Les règles qui pèsent sur le budget. Selon le règlement financier 2025-2026 de l'ERLM, les droits sont facturés par trimestre (septembre à décembre, janvier à mars, avril à juin), à payer sous 15 jours. Tout mois entamé est dû, à raison d'un dixième des droits annuels : une arrivée en novembre paie novembre entier. Un abattement de 25 % s'applique à partir du troisième enfant scolarisé dans un établissement AEFE en gestion directe en Tunisie. Le paiement se fait en dinars par chèque ou virement, ou par virement en euros. Les familles françaises peuvent demander une bourse scolaire auprès du consulat général de France à Tunis, avant la date limite de la campagne.
Les préinscriptions se font uniquement en ligne, sur le portail Skolengo de l'ERLM, avec le parcours « C'est ma première préinscription » pour un premier enfant. Faites-la avant de signer un bail : l'affectation sur un site ou un autre peut changer le quartier idéal. La scolarité dans le reste du pays est traitée dans notre guide s'installer en Tunisie.
Au quotidien
Commerces, santé et sorties à La Marsa
Faire ses courses
Deux centres commerciaux couvrent l'essentiel : Carrefour à Sidi Daoud, avec l'hypermarché et ses enseignes, et le Zéphyr à Marsa Plage, à pied du centre. Pour le frais, beaucoup de familles complètent au marché et chez les primeurs du quartier.
Se soigner
La commune compte l'hôpital Mongi-Slim, l'hôpital des forces de sécurité intérieure et deux cliniques privées, Sidi Salah et El Amen. Les grandes polycliniques du Lac et de Tunis sont à vingt minutes.
Sortir
La corniche et le Saf-Saf le soir, la plage en ville, la forêt de Gammarth pour marcher, le golf, et les restaurants de Gammarth au bord de l'eau. Sidi Bou Saïd est à deux stations de TGM, Carthage juste après : notre page sur Carthage détaille les sites.
Se déplacer
Le TGM et les trajets depuis La Marsa
Le TGM relie Tunis Marine, au bout de l'avenue Habib-Bourguiba, à La Marsa par La Goulette, Carthage et Sidi Bou Saïd. La commune a deux stations, La Corniche et Marsa Plage, le terminus, dans sa gare de style néo-mauresque. Après une période de travaux et de bus de substitution, le trafic complet a repris le 20 février 2026, et une commande de 18 nouvelles rames était annoncée pour l'été 2026.
Les trains se remplissent tôt le matin et en fin d'après-midi. Le bus 347 double la ligne entre Tunis Marine et La Marsa. Pour le reste : l'aéroport Tunis-Carthage est à 16 km, une petite demi-heure hors heures de pointe, et Carthage à 3 km. Le métro léger et le TGM sont décrits dans notre page se déplacer en Tunisie, et la ligne vue côté visiteur dans notre guide de Tunis.
Si vous travaillez au Lac ou en centre-ville, testez le trajet à l'heure de pointe avant de choisir Gammarth : le TGM n'y monte pas, et la route de La Marsa sature matin et soir.
Comparer
Vivre à La Marsa, à Tunis centre ou à Hammamet ?
Les trois options qui reviennent chez les Français qui s'installent dans le nord du pays. Elles ne répondent pas au même projet : La Marsa pour une famille scolarisée au réseau français, Tunis pour un budget serré et le travail en ville, Hammamet pour la mer et une retraite au calme.
| Critère | La Marsa | Tunis centre | Hammamet |
|---|---|---|---|
| Loyer médian d'un S+2 | 2 600 DT | 1 500 DT hors Lac, 2 800 DT au Lac | 1 500 DT |
| Scolarité française | Lycée Gustave-Flaubert et école Paul-Verlaine sur place | Lycée Pierre-Mendès-France à Tunis | Pas de lycée français homologué : écoles privées à programme français, à visiter |
| Aéroport | Tunis-Carthage, 16 km | Tunis-Carthage, 8 km | Enfidha, 41 min |
| Transport sans voiture | TGM vers Tunis Marine, bus | Métro léger, TGM, bus | Louage et taxi, voiture recommandée |
| Hors saison | Ville vivante toute l'année | Ville vivante toute l'année | Nettement plus calme d'octobre à avril |
| Mer | Plage en ville | Aucune, sauf La Goulette | Plages longues, la vraie force du lieu |
Le calcul est simple : à Hammamet, un S+2 coûte 1 100 DT de moins par mois, soit 13 200 DT par an. C'est l'équivalent d'une année d'école française. Sans enfant à scolariser, l'écart de loyer pèse lourd ; avec deux enfants au lycée Flaubert, La Marsa s'impose. Les autres régions sont comparées dans notre guide où s'installer en Tunisie, et Hammamet côté séjour dans notre page Hammamet.
Le bilan
Vivre à La Marsa : le bon et le moins bon
Ce qui fait venir
- Une scolarité française complète, de la petite section au bac, dans la commune.
- La mer en ville, et une ville qui vit toute l'année.
- Le TGM vers Tunis, l'aéroport à 16 km.
- Une communauté française nombreuse et ancienne, des services complets.
- Sidi Bou Saïd, Carthage et Gammarth à quelques minutes.
Ce qui fait hésiter
- Des loyers parmi les plus hauts du pays, et qui montent.
- Un marché tendu : les bons logements familiaux partent en quelques jours.
- Un été saturé autour du Saf-Saf et de la corniche.
- La route vers Tunis et le Lac encombrée aux heures de pointe.
- Un hiver frais et humide, avec 15 à 16 °C en journée.
Repères
La Marsa en bref : situation et histoire
La Marsa s'étend sur le golfe de Tunis, à 18 km au nord-est du centre, entre le cap Gammarth et le cap Carthage. La commune comptait 92 987 habitants au recensement de 2014, répartis en quatre arrondissements : La Marsa, Gammarth, Sidi Daoud et Cité Er-Riadh.
Le décor vient de là. Au XIXe siècle, les beys de Tunis y bâtissent leurs palais d'été, dont Dar al-Taj vers 1855. Les ambassades et résidences consulaires suivent, jusqu'à Gammarth, et la bourgeoisie tunisoise en fait son lieu de villégiature. Il en reste des palais, de grandes villas et de nombreuses résidences diplomatiques.
FAQ
Questions fréquentes
Chiffres vérifiés le 15 octobre 2026. Scolarité : décision AEFE n° 2026_0366 et règlement financier 2025-2026 de l'ERLM. Loyers : relevé d'annonces du 19 août 2026 et baromètres Mubawab S2 2024 et S1 2025. Cours de change : BCT, 17 août 2026. Revue semestrielle.